Ciudad de Panama, Panama.

[dropcap style=»default, circle, box, book»]E[/dropcap]n España son muy habituales los aparcamientos subterráneos que la mayoría intenta evitar y el aparcamiento en vía pública. Pero los aparcamientos en altura son menos conocidos que en EEUU (aparecen en todas las películas policíacas con asesinatos, atracos y persecuciones) y Alemania. Son aquellos que están en edificios, siempre por encima del nivel de la calle. Incluso hay ya algunos que se denominan robotizados que te dejan el vehículo en su plaza. Hoy vamos a hablar de ellos y reflexionar sobre si sirven o no para los problemas de movilidad urbana.

Independientemente del periodo de estabilización generado por la crisis económica, la demanda de aparcamientos es creciente, toda vez que en España no hemos alcanzado los niveles de motorización de otros países de Europa (Eurostat Regional Yearbook 2011, EUROSTAT) . Sin embargo, cuando he trabajado en este tipo de estudios y en la viabilidad de aparcamientos subterráneos, he podido apreciar que hay mucha demanda pero a un precio que no cubre los costes de inversión. Por eso, junto a Aniceto Zaragoza, Director General de Oficemen hemos hecho unas investigaciones relacionadas con los aparcamientos en altura, reflexionando sobre cuál sería la solución para esa demanda insatisfecha. Aquí van nuestras ideas.

¿La política de aparcamientos es parte de la movilidad urbana sostenible?

El problema del aparcamiento en las ciudades de tamaño medio y grandes ciudades es cada vez más importante debido a dos tendencias contrapuestas: la motorización creciente y la importancia de recuperar la vía pública para usos más acordes con una movilidad sostenible, a la vez que hacer más agradables nuestras ciudades, lo que implica la eliminación de plazas en la vía pública.

[pullquote align=»left»]El problema del aparcamiento en las ciudades es cada vez más importante debido a la motorización creciente y la importancia de la vía pública[/pullquote]En el Libro Blanco del Transporte de 2011, la Unión Europea fija su plan de acción para el sector hasta el año 2050. Uno de los aspectos relevantes de este Libro Blanco es el énfasis en las acciones en el ámbito urbano. Las razones son múltiples; por un lado, las ciudades son clave para la vitalidad económica y la equidad social y, por otra parte, son el lugar donde se concentran muchos problemas ambientales y sociales: congestión, contaminación, ruido, el 69% de los accidentes y el 25% de las emisiones de CO2 del sector.

La clave es, por tanto, satisfacer una demanda creciente de aparcamiento con soluciones de oferta viables fuera del viario público (Libro Blanco del sector del aparcamiento y garaje en España. Aparcamientos y garajes, un sector empresarial, ASESGA, 2011).

En general, se puede clasificar la demanda de aparcamiento en tres grandes grupos:

• Compra o Cesión, es decir, concesión por unos años (residentes);
• Abonados (residentes o visitantes por motivo trabajo);
• Rotación (visitantes en general).

Las dos primeras tipologías son las más sensibles al precio y la tercera depende de otros factores como las limitaciones al aparcamiento en viario y la política que se aplique en tarifas y tiempos en la regulación en vía pública.

En el caso de los residentes, el problema principal es que los precios de cesión o están subvencionados o no compensan frente al abono mensual y, además, no generan patrimonio, cultura muy arraigada en España: los precios que los ciudadanos están dispuestos a pagar por una plaza en compra oscilan entre un 50% y un 100% por encima del precio de cesión.

¿Cómo es el mercado de los aparcamientos?

Hemos comentado que hay una continua demanda de aparcamientos. Esta demanda es viable sólo en unas condiciones de oferta de aparcamiento ajustada en precio y basada en la compra y no en la cesión de uso para el caso de residentes.

Para la movilidad sostenible, la política de aparcamientos es importante porque:

• Hay que atender la demanda de los residentes en una zona si se recupera espacio para los peatones.
• Es una forma de potenciar el uso del transporte publico a través de la regulación del aparcamiento en vía publica o de políticas tarifarias.

En las condiciones actuales de mercado la iniciativa privada no ejecutará este tipo de instalaciones por carecer de rentabilidad. En el año 2011, las licitaciones de concesión de aparcamiento en España se han situado en 46,3 millones de euros, frente a volúmenes de inversión del orden de 150-250 millones de euros del periodo 2008 – 2010 (Estadística de Concesiones. SEOPAN, 2012).

Nos encontramos en un caso similar a otros usos que siendo necesarios para la población y mejorar las condiciones de vida en las ciudades carecen de atractivo para el inversor (ocurrió con los hoteles a finales de los 80 y principios de los 90, con residencias para mayores a mediados de la primera década de los 2000 y ocurre actualmente con instalaciones deportivas y centros educativos privados).

¿Qué pasaría si pudiéramos crear aparcamientos en altura?

La distancia entre oferta y demanda de aparcamiento, respecto al precio y tipología de contrato (cesión por un plazo o venta), es la causa principal que impide resolver los problemas de aparcamiento en muchas ciudades españolas.

En este contexto es posible considerar soluciones de aparcamiento en altura: actualmente las promociones residenciales no son financiables, lo que está generando activos inmobiliarios sin rendimientos. Al mismo tiempo, la construcción de aparcamientos en altura tiene muchos menos requisitos en cuanto a construcción y mantenimiento que la subterránea. La construcción de estos aparcamientos es mucho más barata (una quinta parte) y en estos casos mencionados, si no se le imputa el coste total del suelo original, podrían tener precios competitivos que si respondiesen a la demanda existente.

No obstante, aunque este tipo de aparcamientos está muy extendido en países como EEUU o Alemania, en España las experiencias son puntuales y no tienen un buen encaje desde el punto de vista urbanístico, fundamentalmente porque en el pasado las escasas experiencias fueron estéticamente muy deficientes y por computar en edificabilidad (en definitiva, coste del suelo y rentabilidad del mismo), lo que detrae rentabilidad.

Además se puede añadir que existen problemas de tramitación urbanística, porque no todas las parcelas admiten su uso como aparcamiento.

¿Cómo podrían implantarse?

Es clara la utilidad de los aparcamientos en altura para atender demandas latentes claramente detectadas, no obstante su viabilidad viene condicionada por:

• Su desarrollo como uso compatible con uso terciario (zonas de oficinas principalmente) y comercial.

  

• Desarrollarlos bien integrados en la ciudad e incluso aprovechar para recuperar el entorno como se hace con otras infraestructuras de transporte. Hay que ganarse a los actores implicados como en cualquier actuación de movilidad sostenible.
• Implantar la cultura del servicio al vehículo y a los conductores. Que es una tendencia en los aparcamientos para alcanzar rentabilidades en estos tiempos.
• Modificar el marco legal o urbanístico para estimular su desarrollo.
• Ofrecerlos a un precio que, dando un margen razonable al promotor, sea acorde con la demanda y la disponibilidad de pago que ya mencionábamos.

De esta forma, se podría generar una inversión que en escenarios moderados pueda implicar un flujo de 7.500 MM€ en 5 años y una oferta de 250.000 nuevas plazas, principalmente para residentes y siempre dentro de políticas de movilidad sostenible, en especial en áreas sensibles. Hoy en día, estimular inversiones sostenibles son formas de apoyar la economía y estimular el empleo y la inversión.

Finalmente, cabe añadir la reflexión de que una modificación del marco legal que facilite la venta de plazas subterráneas en suelo público (que ahora son cesiones por un determinado tiempo) puede generar también la viabilidad de este tipo de obras y generar una actividad importante a la construcción.

Estimados lectores, ¿que opináis sobre el tema? ¿Son viables estos aparcamientos? ¿Es realmente una solución? ¿Por qué Alemania si los desarrolla y otros países europeos no lo hacen?

Esta artículo ha sido redactado con Aniceto Zaragoza.