Los esquemas directores logísticos: reforzar la viabilidad de los nuevos programas inmobiliarios

Hoy vuelvo a hablar de ese tema tan olvidado que es el transporte de mercancías y en concreto sobre la Distribución urbana de mercancías (DUM), especialmente importante tras el Covid por el crecimiento del comercio electrónico.

Para ello contamos con un experto internacional, Antoine  Radal, Consultor en transporte de mercancías especialista en Ingeniería y desarrollo de negocios.

Nos hablará de la DUM con una perspectiva muy interesante y donde se percibe gran sabiduría y una visión diferente. Aquí te dejo con él.

El número de aparcamientos que se deben prever, los itinerarios para peatones, bicicletas y vehículos privados, la oferta de transporte colectivo, las infraestructuras viarias… Estos son componentes “imprescindibles”, tomados en cuenta de manera sistemática en el planeamiento de nuevos desarrollos inmobiliarios, bien se trate de edificios para oficinas, de establecimientos comerciales o de una nueva zona residencial…

Desgraciadamente, el componente logístico no siempre forma parte de estos “imprescindibles”, o solamente de manera superficial.

Esto se constata claramente, por ejemplo, analizando los Estudios de Evaluación de la Movilidad Generada (EEMG), instrumento de planteamiento que se utiliza para nuevos desarrollos (barrios, oficinas, centros comerciales…). En estos estudios, los requerimientos solicitados acerca del transporte de mercancías se limitan a los almacenes y a los muelles de carga y descarga, olvidando los requerimientos de gálibo (altura, ancho…), los servicios a los usuarios, las interacciones con los otros modos, las regulaciones (horarios…), el modelo de gobernanza (internalización / externalización…)… Aunque los ordenadores y promotores, bien sean públicos o privados, son cada vez más conscientes de la necesidad de integrar desde la fase de concepción de sus proyectos este tema, es cierto que todavía se producen importantes faltas en lo relativo a la toma en cuenta y a la anticipación de los requerimientos de la logística generada por un nuevo proyecto.

De manera general, se subestima a la logística porque se percibe como un coste y no como una inversión que permite contribuir en una buena comercialización de la operación a posteriori . Clic para tuitear

¿Por qué interesarse por la logística en un nuevo programa inmobiliario?

Porque la logística no solo puede apoyarse sobre el espacio público. Es un elemento de pleno derecho en un proyecto inmobiliario y se tiene que integrar, con este sentido, a su programación.  

Subestimar el impacto de los requerimientos logísticos dentro de un desarrollo inmobiliario está lejos de ser neutral y quedar sin consecuencias. Esto deriva, inevitablemente, en disfunciones en los proyectos una vez salidos del suelo, y estos no solo son fuentes de perturbaciones e impactos negativos en términos económicos, sociales y medioambientales, sino que también degradan la calidad de la programación global de la operación inmobiliaria.

Los ejemplos son, desgraciadamente, numerosos: nuevos barrios de “gama alta” en los cuales encontramos oficinas, hoteles o comercios y pocos o ningún espacio para la acogida de vehículos de entrega, torres de oficinas con servicios de restauración sin espacio logístico dedicado… 

Figura 1: Entrega en doble fila en el complejo del “Grand Hôtel Dieu” en Lyon (Francia) – Foto @InterfaceTransport 

Como ejemplo ilustrativo sobre el impacto de la logística en el día a día de una operación inmobiliaria, a continuación se presentan algunas cifras generales procedentes de estudios realizados recientemente por Interface Transport.

Si tomamos un desarrollo urbanístico con una programación mixta (terciario, comercios, viviendas, etc.) que cuenta con unos 240.000 metros cuadrados de superficie construida, se generarán alrededor de 250 operaciones logísticas diarias y el 20% de ellas en vehículos pesados.

Mismo ejercicio, pero esta vez no hablamos de un barrio, sino de una sede con 136.000 metros cuadrados. El número de vehículos estimado llega a los 100 vehículos utilitarios ligeros y 70 pesados diariamente.  

(Cabe resaltar que estas cifras tratan acerca de los flujos de suministros, pero también de los flujos salientes (expediciones, residuos) y los flujos relacionados con las operaciones de mantenimientos, pequeñas obras, etc.).

Figura 2: Ilustración del resultado de dimensionamiento de los flujos generados por una sede, realizada por Interface Transport

Como podemos ver, es importante integrar los requerimientos logísticos con suficiente anticipación para dimensionar correctamente los espacios necesarios. De lo contrario, el espacio público será, por defecto, el lugar de gestión de estos flujos, en un contexto urbano cada vez más restringido… 

Para ofrecer una calidad de servicios a los futuros usuarios…

Desde un punto de vista más urbanístico, anticipar los requerimientos logísticos de un programa inmobiliario permite también optimizar el nivel de calidad de servicio que se ofrece a sus futuros usuarios y visitantes, así como valorar su imagen ante las partes interesadas en el proyecto.

Las imágenes de síntesis realizadas para promover un desarrollo urbanístico (barrio, torre, sede, estación ferroviaria…) ofrecen sistemáticamente imágenes que «dan ganas»:  los árboles se codean con terrazas de cafés donde vecinos y empleados pueden pasear o moverse con tranquilidad… Pero nunca vemos vehículos de entrega o vehículos taller sin los cuales esta vida social y comercial no serían posibles.

Sin embargo, trabajar el tema de la movilidad de las mercancías (y de los servicios) permite contribuir a valorar y perpetuar una programación contemporánea donde los espacios verdes y la movilidad no motorizada juegan un papel fundamental, y eso disfrutando de la programación “activa y comercial” concebida con anticipación por los encargados de proyectos.

A modo de ejemplo, una gran empresa industrial ha deseado estudiar el componente logístico de su futura sede. Localizada en las proximidades de La Défense (París), la operación tiene que acoger no menos de 10.000 colaboradores hasta 2022 e ir más allá de los espacios de oficinas con una programación compuesta de lugares para acoger eventos, guarderías, restaurantes, comercios… Por ello, la empresa solicitó a Interface Transporte desde la fase de concepción del proyecto con el objetivo de no solo anticipar los requerimientos de suministros y de recogida de los residuos de las actividades planeadas, sino también para diseñar un servicio logístico que permita cumplir las ambiciones de “gama alta” fijadas por la empresa para el proyecto.

Figura 3: Requerimientos logísticos para la futura sede esquematizados por Interface Transport

Para inscribir el proyecto en su territorio…

Abordar el tema logístico con anticipación puede también permitir inscribir la operación inmobiliaria en una estrategia global de planeamiento territorial. El rol de las administraciones públicas es el de diseñar gradualmente los esquemas logísticos de su territorio, con el objetivo de optimizar el tejido de los espacios que podrán dedicarse a la acogida de actividades logísticas, y de este modo, responder a los requerimientos de suministro de su territorio en los próximos años. La operación inmobiliaria puede inscribirse en este planeamiento dedicando algunas de sus superficies a actividades logísticas con el objetivo no solamente de responder a sus requerimientos propios, sino también, de manera más general, a reforzar el tejido logístico del territorio en el cual se implantará.

Asimismo, las administraciones públicas deberían impulsar para inscribir en sus Planos de Movilidades Sostenibles la necesidad de prever espacios dedicados a actividades y a servicios logísticos. París, por ejemplo, llegó a clasificar estos espacios en “Construcciones e Instalaciones Necesarias a los Servicios Públicos de Interés Colectivo” permitiendo preservar la asignación de estas superficies que luego no pueden cambiar de uso.

Para ir todavía más lejos, el reto sería impulsar la evaluación de los requerimientos logísticos para la atribución de las licencias urbanísticas. Para las operaciones significativas, las sesiones de arquitectos-consultoría permiten, a menudo, orientar a los promotores y acompañarles en esta consideración, pero no son sistemáticas para todas las operaciones. La valoración de la integración de los requerimientos logísticos en la atribución de las licencias permitiría obligar de manera vehemente a los operadores a internalizar sobre dominio privado los requerimientos a menudo todavía considerandos como no estructurales.

Figura 4 : Plano de conjunto (a la izquierda – fuente Metrópolis de Burdeos) del proyecto de ordenación del barrio « Bassins à Flot » para el cual Interface Transport ha acompañado a la Metrópolis y al Puerto, con el objetivo de integrar la programación de un polo de logística urbana para responder a los requerimientos de los usuarios del barrio, ofreciendo al mismo tiempo servicios destinados a los barrios alrededores y al centro urbano de Burdeos (esquema de principio del polo, a la derecha – fuente Interface Transport)

El esquema director logístico: una respuesta eficaz a un requerimiento operacional

Para garantizar un funcionamiento sostenible de los suministros necesarios del futuro conjunto desarrollado, una evacuación eficaz de sus residuos y también una buena integración territorial del proyecto, es necesario plantearse las siguientes preguntas:

  • ¿Cuáles son las dimensiones de los vehículos que el proyecto deberá acoger?
  • ¿Se necesitan espacios de mantenimiento y de almacenamiento complementarios?
  • ¿Qué emplazamientos permitirán acoger vehículos de entrega del futuro edificio o barrio?
  • ¿Cuál será el esquema de flujos dentro del futuro conjunto?
  • ¿A qué horarios se producirán las entregas, las expediciones, las recogidas de los residuos…?
  • ¿Cómo se integra el proyecto en los flujos y circuitos logísticos aledaños?
  • ¿Qué actividades logísticas complementarias podrían implantarse?

¿Qué es concretamente un esquema director logístico?

Consiste en proyectarse en el programa inmobiliario en fase de funcionamiento para diseñar la mejor operabilidad posible considerando las restricciones eventuales y los requerimientos que se deben tomar en cuenta desde la concepción para garantizarlo. 

El esquema se dirige, generalmente, a definir y representar los elementos siguientes:

¿Cuáles son las perspectivas?

Con el fin de aumentar el perímetro de influencia de las operaciones inmobiliarias, se pueden integrar dos tipologías de espacios logísticos dentro de los esquemas directores: los que tienen por objetivo responder a los requerimientos del programa inmobiliario, y los que se dirigen a proponer servicios complementarios destinados al resto del territorio en el cual se registra la operación. Estos dos espacios se pueden mutualizar parcial o totalmente.

Además de la concepción estructural del esquema director logístico, la reflexión que le acompaña permite también reforzar el carácter innovador del programa inmobiliario en su conjunto, a través notablemente la definición de los servicios y herramientas de gestión de los flujos que constituyen las condiciones de explotación del futuro esquema (taquillas inteligentes, herramientas de mantenimientos robotizados…).

Para que la logística sea un componente de pleno derecho en los proyectos inmobiliarios, hay que tener en cuenta que un reto fundamental en el futuro reside en reforzar la toma en cuenta de la logística en los instrumentos de planeamiento de nuevos desarrollos urbanísticos e inmobiliarios.

Bueno, espero que haya sido de interés y te animo a comentar

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